Usufruit d’une seconde résidence ou d’un immeuble de rapport: avantages, limites et obligations

Acquérir/Conserver l’usufruit d’une seconde résidence ou d’un immeuble de rapport: des avantages certes, mais également des limites et des obligations.

Au moment opportun, de nombreuses personnes envisagent des acquisitions avec leurs proches ou des donations partielles à ceux-ci. Un des modes les plus couramment utilisés consiste en une donation de la nue-propriété tout en conservant l’usufruit ou une donation d’argent en vue de permettre avec le proche concerné une acquisition sous cette même forme.

Un tel processus est souvent vanté tant pour ses conséquences fiscales que pour la sécurité qu’il offre. Il est cependant intéressant de bien visualiser les avantages et les inconvénients d’une telle méthode.

En tant qu’usufruitier, quelle sera donc votre situation? 

Vous le savez, c’est un des aspects positifs de l’usufruit qui est toujours mis en avant et qui consiste simplement à attirer votre attention sur le fait que vous conservez votre droit sur l’immeuble toute votre vie. Vous pourrez d’ailleurs également conserver le droit d’usufruit que possédait votre conjoint après sa mort et ce, que le droit ait été constitué par le biais d’une donation (usufruit successif légal) ou d’une acquisition (clause de réversion d’usufruit conventionnelle).

Certes, il vous est toujours possible d’envisager la constitution de ce droit pour un délai plus court, mais c’est relativement peu utilisé car il est rare que l’usufruitier se prive d’une telle sécurité.

Qui n’a jamais eu envie de payer moins d’impôt? Bien que la constitution d’un usufruit vous en fasse subir un peu plus au moment de la constitution de ce droit en cas de donation (le fait de donner un immeuble implique le paiement de droits d’enregistrement) ou le même impôt en cas d’acquisition (le taux et l’assiette des droits d’enregistrement sont identiques en cas d’acquisition seule ou en démembrement), il a le mérite de permettre au nu-propriétaire de récupérer l’immeuble à votre décès (ou celui du dernier survivant du couple) sans payer de droits de succession si vous respectez des conditions précises.

Ce phénomène vous est sans doute bien connu, mais il mérite toutefois un point d’attention. En effet, faire gagner de l’argent à vos proches à votre mort ne doit pas leur en faire perdre de leur vivant. A cette fin, vous devez toujours être attentif aux conséquences pour vos proches de devenir nus-propriétaires. Sont-ils déjà propriétaires? Vont-ils le devenir? Le fait de détenir ce droit va-t-il avoir pour conséquence que leur futur bien acheté ne sera plus unique? Vont-ils subir une perte fiscale pour cette raison (perte du chèque habitat, perte du droit d’enregistrement réduit)? Toutes ces questions méritent d’être regardées pour que l’économie précitée soit réelle.

C’est le fondement même de votre droit en tant qu’usufruitier. Vous n’êtes plus propriétaire, mais vous n’êtes pas pour autant devenu un "simple" locataire. Votre pouvoir s’exerce directement sur le bien et à ce titre, vous pouvez occuper l’immeuble, le prêter, le louer (et en percevoir les revenus), le rénover et même céder l’usufruit. Vous pourrez également ajouter des constructions et des plantations si ce n’est pas exclu explicitement. Une seule règle: conserver la substance de l’immeuble et se comporter de manière prudente et raisonnable.

On oublie trop souvent de dire que si vous détenez l’usufruit sur une seconde résidence ou un immeuble de rapport, vous subirez les nombreuses obligations fiscales qui s’attachent à ce droit en plus des charges périodiques.

Prenons l’exemple d’un immeuble familial à la mer ou dans les Ardennes belges. Pour un tel bien, vous devrez payer la taxe sur les secondes résidences, l’impôt sur le revenu (taxation sur base du revenu cadastral indexé puis majoré (multiplié par 1,4)), le précompte immobilier et les différentes taxes communales et provinciales y liés.

A l’inverse, le nu-propriétaire, lui, ne devra rien déclarer ni payer.

Une telle différence peut paraître parfois très lourde financièrement parlant pour un bien qui profite souvent à tous et pour lequel l’usufruitier ne peut souvent plus rien déduire.

Exercer ses droits certes, mais en veillant à la conservation du bien… Concrètement, cela signifie que vous devrez poser tous les actes de conservation et d’administration de l’immeuble (et notamment l’assurer) et qu’à défaut de les faire, le nu-propriétaire pourrait intervenir en cas d’urgence. Si vous ne devez pas suppléer à l’usure normale de l’immeuble sur cette base, vous devrez malgré tout souffrir des réparations d’entretien nécessaires. Qu’en est-il des grosses réparations (structurelles ou dont le coût est excessif)? En principe, elles ne vous incomberont pas (sauf constructions et plantations réalisées par vous-même). Il vous est toutefois loisible de prévoir une répartition du coût des grosses réparations au prorata de la valorisation de vos droits et de ceux du nu-propriétaire. Et qu’en est-il de la situation où vous décideriez de tout prendre à votre charge? Bien que cela puisse être convenu entre vous et le nu-propriétaire, il conviendra de faire attention à la conséquence fiscale d’une telle générosité. En effet, l’administration pourrait considérer que ces travaux revenant normalement au nu-propriétaire, ils devront être repris aux actifs de votre succession. Il est sans doute préférable pour éviter ce risque de donner l’argent au nu-propriétaire afin qu’il fasse les travaux lui-même.

Pour éviter toute discussion sur l’état du bien, la code a prévu (c’est impératif) qu’une description des lieux soit faite par les parties (à frais partagés en principe) et qu’à défaut le nu-propriétaire puisse suspendre la remise de l’immeuble. S’il ne le fait pas, il faut savoir que l’usufruitier est censé avoir pris possession d’un immeuble en bon état d’entretien.

L’usufruit offre une certaine liberté à l’usufruitier expliquée ci-avant, mais cette liberté n’est pas absolue.

En effet, si en tant qu’usufruitier, vous avez le droit d’occuper et de louer le bien, vous n’avez pas le droit de le faire disparaitre ou de mettre en danger son existence.

Concrètement, cela signifie que si vous souhaitez y effectuer des travaux importants de transformation (modification de la substance), le vendre ou le mettre en garantie, vous devrez impérativement obtenir l’accord des nus-propriétaires (sauf à ne vendre et ne mettre en garantie que le seul droit usufruit).

Cette obligation peut parfois vous paraître inacceptable considérant que très souvent le bien vous appartenait totalement ou a été financé totalement par vous. Pourtant, c’est une réalité que vous ne pouvez ignorer et qui vous obligera à composer avec le nu-propriétaire si d’aventure celui-ci avait des doutes quant au projet envisagé. On oublie trop souvent de dire qu’en tant qu’usufruitier, vous avez des droits conséquents sur un immeuble qui appartient à quelqu’un d’autre.

N’oubliez pas également que si le nu-propriétaire est mineur, la question sera encore plus complexe car ce n’est plus son accord qu’il vous faudra obtenir mais celui d’un juge de paix.

Que l’usufruit est une solution pour la personne avisée qui comme on le dit "n’achète pas un chat dans un sac", quelqu’un qui en comprendra les aspects et qui prendra les mesures nécessaires si celui devient trop lourd pour lui (renonciation, donation, conversion, constitution d’un bail à vie, etc.).