Acheter son habitation propre en Belgique: 3 régions – 3 régimes fiscaux différents

De nombreux critères entrent en compte lorsqu’un couple décide d’acheter son bien d’habitation propre: la localisation, le coût énergétique, les transports, la ville ou la campagne, la proximité du bureau, l’accès à la distribution et à l’enseignement, etc. A côté de tous ces critères, il peut également être intéressant de tenir compte du coût fiscal et des avantages offerts par la Région concernée. Sur ces points, la situation n’a cessé de se modifier ces dernières années à tel point que le panorama belge aujourd’hui n’a plus rien d’harmonieux. La présente note vous propose de faire le point sur la situation en 2025 par le biais de plusieurs tableaux non exhaustifs.

Personne n’ignore que lors de l’achat d’une habitation, des droits d’enregistrement sont dus à la Région dans laquelle se situe le bien. Ceux-ci pourront varier en fonction de plusieurs critères qui ne sont pas identiques d’une Région à l’autre. Les différences sont parfois surprenantes!

Prenons deux exemples pour marquer les différences et imaginons qu’un couple avec deux enfants achète son habitation propre et unique dans une des trois Régions et s’engage à respecter toutes les conditions imposées par la loi pour profiter du meilleur régime possible. Voici ce qu’il payerait:

Ces chiffres parlent d’eux-mêmes…

Nous pouvons dorénavant nous arrêter aux simples droits d’enregistrement qui montrent une situation totalement déséquilibrée entre les 3 régions.

Jusque fin 2024, les anciens chiffres indiqués entre parenthèses n’étaient pas probants car il était également important de tenir notamment compte de 3 autres facteurs:

• Les avantages fiscaux liés à l’acquisition d'une habitation
• Le coût des habitations
• Le revenu cadastral des habitations et le précompte immobilier y lié

Si les deux derniers facteurs sont toujours de mise, le premier quant à lui fait également partie du passé.

A titre purement informatif, nous vous remettons les tableaux qui tenaient compte des avantages fiscaux en 2024. Ceux-ci vous permettront de pouvoir comparer le coût de votre habitation propre et unique avant 2025 et après 2025.

Nous signalons que ce calcul n’est pas parfait car le chèque habitat ne pouvait être obtenu qu’une seule fois et courait sur 20 ans alors que les nouveaux droits d’enregistrement viseront toutes les habitations propres et uniques que vous achèterez. 

Pour le dernier des avantages régionaux qui subsistait en 2024 (le chèque habitat en Wallonie), il était de maximum 1.520 euros par personne + 125 euros par enfant à charge pendant 10 ans et la moitié de cet avantage les dix années qui suivaient. Il est important de préciser que ce montant était réduit si les revenus nets taxables étaient importants.

Il semble dès lors judicieux dans notre exemple de limiter l’avantage fiscal à 35.000 euros sur 20 ans pour que la comparaison soit réaliste.

Appliquons cet avantage à notre exemple:

Comparons maintenant 2024 et 2025 en tenant compte de cette seule situation:

Il est certain que la conclusion de ce tableau n’est pas parfaite car elle ne tient pas compte de la dépréciation de l’argent et du coût d’un crédit, ni du fait que l’avantage fiscal (le chèque habitat n’était pas obtenu en un seul tenant le jour de l’acte mais sur 20 ans) mais elle permet toutefois de se faire une idée des différences régionales avant et après 2025.

Afin de compléter l’analyse et de se faire une idée du coût des habitations par région, il est intéressant de regarder les statistiques publiées par l’Office belge de statistique (Statbel) qui, pour le troisième trimestre 2024, publiait les informations suivantes:

"La Région wallonne reste la Région la moins chère avec un prix médian de 185.000 euros pour des maisons de type fermé ou demi-fermé et de 310.000 euros pour des maisons de type ouvert.

Au sein de cette région, le Brabant wallon est de loin la province la plus chère alors que le Hainaut ferme la marche.

Elle est suivie par la Région flamande. Les maisons de type fermé ou demi-fermé y coûtaient 305.000 euros, les maisons de type ouvert 419.900 euros.

Sans surprise, le Brabant flamand connaît les prix les plus importants et le Limbourg les prix les plus bas.

La Région de Bruxelles-Capitale reste la plus chère pour tous les types de logements. Les maisons de type fermé ou demi-fermé coûtaient 505.000 euros. Le prix médian des maisons de type ouvert était de 1.020.500 euros."²

Une commune n’est pas une autre mais force est de constater que pour une maison similaire, la Flandre qui offrait souvent la situation fiscale la plus attrayante nécessitera un capital de départ plus important que la Wallonie. En ce qui concerne la Région de Bruxelles-Capitale, les coûts importants et les avantages faibles continuent malheureusement de creuser l’écart.

Une telle donnée pourrait paraître anodine lorsqu’on achète un bien immobilier, mais lorsqu’on sait que cet impôt a rapporté un peu plus 1,80 milliard d’euros aux communes en 2024, on peut comprendre aisément que celui-ci va avoir un impact sur le coût fiscal de votre bien.

Ce point est très difficile à comparer car il faut tenir compte non seulement de la valeur locative fictive moyenne des biens fixée en 1975 indexée (le revenu cadastral) mais également des besoins des communes lorsqu’elles votent leurs additionnels communaux. Il conviendra dès lors toujours de s’intéresser à ce point lorsqu’on souhaite comparer le coût fiscal d’un bien.

La Wallonie, en considérant les prix d’acquisition et ses nouveaux droits d’enregistrement, a maintenant rattrapé la Flandre et devient une terre aussi accueillante qu’elle pour y établir son unique et propre habitation. Quant à Bruxelles, le coût pour s’y installer est maintenant disproportionné par rapport aux deux autres régions.

¹ Le montant est arrondi pour simplifier l’exemple et le RC est de 740 euros. Calcul: 0 sur 20.000 euros + 6% de 147.000 euros + 12,5% de 133.000 euros

² Prix de l’immobilier | Statbel