L'immobilier est un investissement attrayant dans le contexte de taux historiquement bas que l'on connaît actuellement. Pour cette raison, nous vous expliquons sur cette page les particularités liées à un investissement en immobilier par une société.
Investir en immobilier en tant que société
En tant qu'entrepreneur, vous pouvez investir en immobilier soit comme particulier, soit en tant que société. Vous découvrirez sur cette page les avantages et les éléments clés d'une acquisition par ce deuxième canal.
L’acquisition
Une société qui achète ou construit un bien immobilier paie la même chose qu'un particulier (frais de notaire, droits d'enregistrement, TVA, frais d'architecte, intérêts d'un crédit bancaire) avec cette différence notable que la société peut presque toujours déduire ces dépenses à titre de frais professionnels. Lorsqu'une personne assujettie à la TVA acquiert le bien immobilier dans le cadre d'une activité soumise à la TVA et paie la TVA sur ce bien, celle-ci est récupérable. À l'inverse, si l'investissement n'est pas associé à une activité soumise à la TVA, cette dernière n'est pas récupérable mais peut être déductible en tant que frais.
Enfin, la société qui loue le bien immobilier à une partie externe ou à la société d'exploitation elle-même (si ce n'est pas une unité TVA) ne peut récupérer la TVA. De plus, le bâtiment lui-même peut être amorti sur la durée d'utilisation économique, c'est-à-dire sur une période de 20 à 33 ans. Le terrain quant à lui ne sera jamais amortissable.
Dans la phase d'achat, une société est indéniablement avantagée par rapport à un particulier.
Pendant l'utilisation
Pendant l'utilisation, la société peut également déduire tous les frais (professionnels). Sur quoi est-elle alors taxée? En cas de location, tous les revenus locatifs sont considérés comme du bénéfice taxable sans que le fisc ne fasse de distinction entre un locataire privé ou professionnel. La société est toujours taxée, au tarif de l'impôt des sociétés, sur le revenu locatif réel après déduction des frais réels.
Quels sont ces frais? Il s'agit notamment de la partie d'amortissement du bâtiment, des intérêts du financement et des coûts d'entretien. Diverses questions peuvent se poser : peut-on se verser directement le loyer? Peut-on habiter soi-même le bien appartenant à la société? En ce qui concerne le loyer, quiconque veut le transférer à son portefeuille privé doit tenir compte d'un précompte mobilier qui peut s'élever à 30%, et ce, en plus de l'impôt sur les sociétés (le loyer versé sera considéré en réalité comme un dividende).
En ce qui concerne le fait pour un gérant ou un administrateur d’habiter dans un bien immobilier de la société, il faut prendre en considération que cela crée un avantage imposable pour l'utilisateur de l'habitation si celui-ci paie un loyer insuffisant. L'avantage en nature d'une habitation gratuit est alors calculé en fonction du revenu cadastral de l'habitation.
La vente
Alors que l’achat était attractif et l’utilisation alléchante, le bât blesse lorsque le bien doit ressortir de la société.
En effet, la plus-value qu'une société enregistre sur la vente d'un bien immeuble est toujours imposée. Cette plus-value correspond à la différence entre la valeur de vente et la valeur comptable au moment de la vente et est, en principe, imposable dans l'année où la plus-value est réalisée. Exception: l'impôt peut être étalé dans le temps, à deux conditions : le bien vendu doit avoir été possédé pendant cinq ans au moins et le montant total de la vente doit être réinvesti au cours d'une période déterminée dans des actifs amortissables, mobiliers ou immobiliers.
Un petit mot d'explication s'impose ici. Supposons, par exemple, qu'une société achète un bâtiment d'une valeur de 100, dont 80 pour la construction et 20 pour le terrain. Vu les amortissements, la valeur comptable descend par paliers à 20, la valeur du terrain (non amortissable). Supposons que la valeur du bien immeuble au moment de la vente soit montée à 170. Pour le fisc, la plus-value s'élève alors à 170 – 20 = 150. Cette valeur est intégralement imposable à 33,99%.
Supposons que cette société décide ensuite d'acheter un bâtiment. Seule la valeur du bâtiment est amortissable et doit être alors d'au moins 170 (prix total de la vente initial) pour permettre la taxation étalée. En supposant que le terrain coûte 100, cela implique un investissement de 270. Dans cet exemple, la société doit donc investir un multiple de la plus-value pour pouvoir étaler l'imposition dans le temps sur un rythme égal à celui de l'amortissement du réinvestissement. Supposons que la société amortisse le réinvestissement sur 25 ans, 1/25e de 150 (la plus-value initiale), soit 7, sera alors joint au bénéfice chaque année pendant 25 ans. Par le biais de la taxation étalée, la société sera donc taxée sur 7 pendant 25 ans au lieu d’être taxée sur 150 l’année de la vente.
La succession
La planification successorale pour un bien immeuble qui appartient à une société est, en fait, une planification successorale mobilière. On parle ici d'actions et non de briques, ce qui est en soi une bonne chose. Considérant le fait qu'une donation est en effet relativement simple et fiscalement avantageuse.
Des inconvénients malgré tout? Supposons qu'un dirigeant d'entreprise cède sa société à ses deux enfants, qui reçoivent chacun 50% des actions. Dans ce cas, il n'est pas facile de sortir d'une éventuelle indivision. Si l'un des enfants souhaite de l'argent au lieu d'actions, l'autre enfant doit alors acheter ces actions et peut-être s'engager dans un financement à cet effet.
Attention financer l'achat d'actions est moins facile qu'acheter un bâtiment. Différents inconvénients doivent être signalés :
- le financement a une durée plus courte
- il est plus difficile d'offrir une garantie, le bien immobilier appartient à la société et non au futur détenteur des actions qui emprunte)
- coût important : alors qu’un immeuble s’amortit, des actions ne le peuvent.
D’autres éléments propres à la planification successorale pourraient être encore abordés: possibilité pour les sociétés de faire des donations, héritages à un tarif avantageux (plus bas et fixe, non croissant) lorsque certaines conditions sont remplies, etc. Ne pouvant tout reprendre dans la présente note et vu la complexité de la matière, un avis d'expert peut dès lors s'avérer indiqué en cas d'investissement et de planification successorale.
En résumé
L'achat d'un bien immeuble par la société est avantageux en phase d'achat, mais il y a fort à penser que cet avantage initial ne fera pas le poids contre les inconvénients des phases ultérieures.
Pour en savoir plus, lisez notre article consacré à l'investissement en immobilier en tant que particulier.
