La diminution des droits d’enregistrement à 3%, un gain, un mieux ou une illusion?

Le 11 juillet 2024, la coalition MR-Les engagés qui a remporté les élections régionales wallonnes a fait connaître son projet pour les 5 prochaines années dans sa déclaration de politique régionale wallonne.

Parmi les mesures annoncées, l’une d’elles n’a certainement échappé à personne car elle concerne une diminution drastique des droits d’enregistrement pour les primo-acquéreurs wallons et son corolaire, la suppression du chèque habitat.

Le présent exposé se propose de regarder les contours de cette proposition, ses avantages financiers et sociaux et le prix à payer pour l’obtenir à savoir la disparition de la fiscalité wallonne du crédit.

La proposition qui, si elle est adoptée, devrait en principe entrer en vigueur au 1^er janvier 2025, a pour but de faciliter l’accès des Wallons à la propriété par un système de ricochet. En effet, la diminution des droits d’enregistrement de 12,5% à 3% pour l’acquisition de leur habitation propre et unique permettra aux Wallons:

• d’obtenir un avantage fiscal immédiat en diminuant le coût d’achat de l’habitation de 9,5%;
• de pouvoir conserver une partie de leurs fonds propres pour les investir dans le projet lui-même (et non pour payer les droits d’enregistrement);
• d’obtenir plus facilement un crédit du fait que l’importance des fonds propres à investir dans le projet sera considérablement réduite.

Connaît-on dès maintenant les contours de cette proposition?
La déclaration fixe déjà les bases de cette diminution en précisant que le bien devra être unique, que le bien devra être propre (domicile de l’acheteur) et que les Wallons qui décideront de vendre leur habitation propre et unique pour en acheter une autre, pourront en profiter.

La déclaration ne parle ni de revenu cadastral, ni de délai ni de prix maximum, mais on peut raisonnablement penser que les critères actuels en ce qui concerne l’habitation propre et unique retenus pour l’abattement wallon seront les mêmes.

Une bonne nouvelle?
S’il n’est pas question de limiter cet avantage aux biens inférieurs à une certaine valeur (comme à Bruxelles) ou ayant un RC limité (comme pour l’ancienne réduction wallonne relative aux habitations modestes), cet avantage sera très intéressant à plus d’un titre. Tout d’abord, il sera accessible pour toutes les tranches de la population (qu’elles achètent une maison de 200.000 euros ou de 2.000.000 euros). Ensuite, et c’est un point crucial, il facilitera la mobilité immobilière en permettant à tout ménage de changer d’habitation (vente de l’ancienne et achat d’une nouvelle) pour un coût plus démocratique.

Que du positif alors?
Du positif mais également certains inconvénients au vu de la disparition programmée du chèque habitat qui offrait un avantage sur 20 ans aux contribuables qui avaient acheté par le biais d’un crédit hypothécaire une habitation propre et unique en Wallonie après 2016 (nous simplifions). Ledit avantage offrait un maximum de 1.520 euros par personne par an pendant 10 ans auquel s’ajoutait un avantage de 125 euros par enfant à charge. Le même avantage était ensuite divisé par deux pour les 10 années suivantes. Ce système complexe qui devenait un vrai casse-tête au moment de la déclaration d’impôt offrait donc un avantage sur le long terme qui disparaîtra pour tous les crédits conclus après 2025 (il ne subsistera que pour le passé).

Un gain ou une perte en définitive? Si on ne regarde que l’aspect financier et non la facilité d’accès au crédit que cette mesure devrait promouvoir, il y aura des gagnants et des perdants.

Ainsi, pour les biens de faible valeur, il est assez simple de dire que le chèque habitat était plus intéressant alors qu’il ne l’était pas du tout pour les biens de forte valeur où très souvent les acheteurs n’en bénéficiaient pas du fait de leurs revenus nets taxables trop importants.

Prenons un exemple pour démontrer cela et pour les besoins de celui-ci, nous partirons des cas habituels à savoir que le premier type de bien profite de tous les anciens avantages, que le deuxième type profite de l’abattement wallon et du chèque habitat (nous considérons un crédit de 20 ans pris par un couple avec deux enfants) et que le troisième profite de l’abattement et du chèque habitat pour un des deux membres du couple (salaire trop élevé pour l’autre). 

Est-ce aussi simple que cela en se focalisant sur le chèque habitat? Non, il est important d’ajouter que ce tableau donne une idée des coûts mais n’est pas précis. En effet, le chèque habitat n’est pas un avantage direct mais un avantage sur une durée de maximum 20 ans, ce qui signifie non seulement que cet avantage est moindre du fait de l’inflation mais qu’en plus il n’empêche par l’acheteur de devoir payer immédiatement un coût plus important (les droits d’enregistrement sont payables immédiatement).

Cette remarque formulée, on peut aisément constater sur base du tableau qu’à l’instar du régime flamand qui poursuit le même objectif que celui annoncé par cette coalition (l’accès plus facile et plus rapide à la propriété), le système profitera principalement à la classe moyenne et la classe aisée.

Consolons-nous cependant en disant que ce postulat n’est pas parfait… Pourquoi? Parce que le chèque habitat ne pouvait être obtenu qu’une seule fois (pendant 20 ans) alors que cette nouvelle réduction pourra être obtenue à chaque changement de domicile pour peu que le bien reste unique et propre. Ainsi, en cas de modification à plusieurs reprises de leur domicile, toutes les classes risquent d’être gagnantes. 

Peut-on parler du Graal avec cette mesure? L’exemple démontre que ce n’est pas le cas. En revanche, on peut malgré tout mettre en exergue que si on regarde le moment de l’acquisition: le coût immédiat, la facilité d’accès au crédit et la diminution du besoin de fonds propres seront trois certitudes qui vont aboutir à une seule conclusion: l’accès à la propriété ne sera pas moins cher pour de nombreuses personnes, mais il sera plus rapide et plus facile.